Ako investovať do pôdy.
Investície do pôdy či pozemkov v tejto ekonomicky veľmi neistej dobe predstavujú jednu z mála istôt. Možno si aj vy kladiete otázku, ako na tom čo najviac získať a zbytočne neprerobiť. Spýtali sme sa odborníkov, ako správne investovať do týchto komodít, s ktorými sa obchoduje na realitnom trhu a kam smerujú trendy.
Ako investovať do pôdy
Už čoskoro, si budú môcť na Slovensku voľne kupovať pôdu investori z iných krajín Európskej únie. Do roku 2015 si totiž Slovensko vydobylo odklad ukončenia vysporiadania pozemkov a zahraničným investorom umožní nakupovať tuzemskú pôdu. Dá sa preto očakávať, že cena pôdy môže prudko vzrásť a vy na tom môžete len získať.
Takmer trinásť rokov skúsenosti s kúpou i predajom pôdy má Dalibor Hahn, predseda predstavenstva spoločnosti Adolia, ktorý potvrdzuje, že počas finančnej krízy v uplynulých rokoch bol trh s poľnohospodárskou pôdou stabilný. „Dokonca jej cena mierne vzrástla, najmä pri pôde používanej na farmárske účely vo všetkých regiónoch Slovenska. Cenu pôdy okrem lokality, bonitovaných pôdno-ekologických jednotiek (BPEJ). a určuje najmä dopyt, ako je to bežné aj pri iných druhoch nehnuteľností.“ Poľnohospodárska pôda je totiž rozdelená do deviatich skupín bonitovaných pôdno–ekologických jednotiek. Osobitne je chránená najkvalitnejšia pôda, zaradená podľa kódu do 1. až 4. skupiny.
Ako ďalej Dalibor Hahn spresňuje, ak vynecháme regióny zaujímavé z rekreačného či turistického hľadiska, tak z poľnohospodárskeho hľadiska je dnes najväčší dopyt po pôde v Nitrianskom kraji, respektíve v južných častiach Slovenska, kde sa jeden hektár poľnohospodárskej pôdy kupuje za najvyššiu cenu a taktiež dopyt po prenájme niekoľkokrát prevyšuje aktuálnu ponuku na trhu.
Južné časti Slovenska, sú podľa slov Dalibora Hahna, najžiadanejšie z hľadiska poľnohospodárskej výroby a obhospodarovania pôdy. Severné regióny patria medzi menej lukratívne lokality. „Dopyt sa v poslednom období zvýšil po farmách s prenajatou plochou od 300 hektárov a viac. Jednou z príčin je zaujímavá výkupná cena elektrickej energie z bioplynových staníc. Viac farmárov v tejto dobe pripravuje podobný projekt, čiže sú nútení zabezpečiť väčšiu plochu prenajatej pôdy, kde budú môcť hospodáriť, a tým zvýšia tlak na cenu pôdy v regióne.“ Medzi hlavnými príčinami je aj navýšenie dotácií na plochu farmárom zo strany Európskej únie a politika jednotlivých krajín, ktorá vedie k podpore domácich poľnohospodárov a sebestačnosti krajiny.
Cena poľnohospodárskej pôdy za posledné tri roky stabilne rástla, čím sa stala zaujímavou alternatívou pre investorov. Dokonca v rámci neistoty na trhu nehnuteľností v súvislosti s krízou, rastie chuť investorov nakupovať ju. Keďže ceny ornej pôdy sú trhové, je na dohode predávajúceho a kupujúceho, na akej sume sa dohodnú. Ani avizované otvorenie trhu s pôdou podľa Hahna nič na situácii nezmení. Zahraničné spoločnosti majú o slovenskú pôdu záujem aj preto, že jej ceny sú v porovnaní s vyspelejšou časťou únie ešte vždy niekoľkonásobne nižšie. „Nepredpokladám, že sa otvorením trhu s pôdou u nás niečo zmení, pretože cudzinec, ktorý mal záujem o nákup pôdy, nakupoval pôdu už dávnejšie cez spoločnosti založené na Slovensku a tým sa legálne vyhol obmedzeniu, ktoré sa týka fyzických osôb.“
V budúcnosti sa podľa Dalibora Hahna cena poľnohospodárskej pôdy už výrazne hýbať nebude. Skôr možno očakávať dopyt po farmách ako podnikoch, ktoré užívajú veľké množstvo pôdy na základe predpoklad, ktorý potvrdila aj prax, že chcú vykupovať pôdu, ktorú majú prenajatú a zabezpečia si tak istotu hospodárenia na dlhšie obdobie, ako je to aktuálne pri nájomných zmluvách, kde sa nájom hýbe od 5 a viac rokov. Predpokladám, že v dohľadnej dobe vzniknú aj nové zaujímavé úverové produkty v bankách, za účelom výkupu takto prenajatej pôdy.“
Investíciou do kvalitnej pôdy a s vysokou bonitou, určite porazíte infláciu, ktorá sa v súčasnosti pohybuje cez 3,2 percentá ročne. Je to akási poistka do budúcnosti. Doteraz vám mohlo pri nakladaní s pôdou spôsobovať problémy rozdrobené kúsky polí s väčším počtom vlastníkom. Táto rozdrobenosť pôdy je zapríčinená neustálym dedením a drobením pôdy vzhľadom na platné zákony u nás, už z čias Márie Terézie. Vyriešiť to má sceľovanie pôdy, ktoré uľahčí obchodovanie s pôdou v jednotlivých katastroch. Vznikne spravodlivý prístup ku každej parcele a vzniknú hlavne ucelené pôdne celky. „Je nemysliteľné, aby na 50 hektároch pôdy bolo 100 rôznych vlastníkov, z toho 10 nezistených vlastníkov zastupuje pozemkový fond a prakticky je nemožné s pôdou reálne v rozumnom čase obchodovať, zakladať ju v prospech banky, prípadne zamieňať a hlavne dlhodobo investične plánovať," netají svoje rozhorčenie Dalibor Hahn.
Čím sa riadiť pri kúpe poľnohospodárskej pôdy:
– Zistite si možné nájomné vzťahy k pôde ktorú kupujete, hlavne zo strany farmárov
– Nájomná zmluva je vypovedateľná zväčša až k nasledovnému hospodárskemu roku po zbere úrody
– Zistite si stav pozemkových úprav v katastri, obzrite si parcely v teréne a zistite ich hranice
– Preverte si, aký je typ pôdy, bonita, BPEJ
– Informujte sa, čo sa pestovalo na pôde za posledné roky
– Funkčný závlahový systém v susedstve je výhodou
– Overte si na obvodných úradoch rôzne možné obmedzenia, napríklad vtáčie zóny, ochranné vodné pásma
– Zistite si, či nie je zóna záplavová, ako prípadne chce obec riešiť odvodňovacie kanály atď.
Autor: Dalibor Hahn
Zdroj: Spoločnosť ADOLIA, a.s. www.adolia.sk
Ako investovať do pôdy
Už čoskoro, si budú môcť na Slovensku voľne kupovať pôdu investori z iných krajín Európskej únie. Do roku 2015 si totiž Slovensko vydobylo odklad ukončenia vysporiadania pozemkov a zahraničným investorom umožní nakupovať tuzemskú pôdu. Dá sa preto očakávať, že cena pôdy môže prudko vzrásť a vy na tom môžete len získať.
Takmer trinásť rokov skúsenosti s kúpou i predajom pôdy má Dalibor Hahn, predseda predstavenstva spoločnosti Adolia, ktorý potvrdzuje, že počas finančnej krízy v uplynulých rokoch bol trh s poľnohospodárskou pôdou stabilný. „Dokonca jej cena mierne vzrástla, najmä pri pôde používanej na farmárske účely vo všetkých regiónoch Slovenska. Cenu pôdy okrem lokality, bonitovaných pôdno-ekologických jednotiek (BPEJ). a určuje najmä dopyt, ako je to bežné aj pri iných druhoch nehnuteľností.“ Poľnohospodárska pôda je totiž rozdelená do deviatich skupín bonitovaných pôdno–ekologických jednotiek. Osobitne je chránená najkvalitnejšia pôda, zaradená podľa kódu do 1. až 4. skupiny.
Ako ďalej Dalibor Hahn spresňuje, ak vynecháme regióny zaujímavé z rekreačného či turistického hľadiska, tak z poľnohospodárskeho hľadiska je dnes najväčší dopyt po pôde v Nitrianskom kraji, respektíve v južných častiach Slovenska, kde sa jeden hektár poľnohospodárskej pôdy kupuje za najvyššiu cenu a taktiež dopyt po prenájme niekoľkokrát prevyšuje aktuálnu ponuku na trhu.
Južné časti Slovenska, sú podľa slov Dalibora Hahna, najžiadanejšie z hľadiska poľnohospodárskej výroby a obhospodarovania pôdy. Severné regióny patria medzi menej lukratívne lokality. „Dopyt sa v poslednom období zvýšil po farmách s prenajatou plochou od 300 hektárov a viac. Jednou z príčin je zaujímavá výkupná cena elektrickej energie z bioplynových staníc. Viac farmárov v tejto dobe pripravuje podobný projekt, čiže sú nútení zabezpečiť väčšiu plochu prenajatej pôdy, kde budú môcť hospodáriť, a tým zvýšia tlak na cenu pôdy v regióne.“ Medzi hlavnými príčinami je aj navýšenie dotácií na plochu farmárom zo strany Európskej únie a politika jednotlivých krajín, ktorá vedie k podpore domácich poľnohospodárov a sebestačnosti krajiny.
Cena poľnohospodárskej pôdy za posledné tri roky stabilne rástla, čím sa stala zaujímavou alternatívou pre investorov. Dokonca v rámci neistoty na trhu nehnuteľností v súvislosti s krízou, rastie chuť investorov nakupovať ju. Keďže ceny ornej pôdy sú trhové, je na dohode predávajúceho a kupujúceho, na akej sume sa dohodnú. Ani avizované otvorenie trhu s pôdou podľa Hahna nič na situácii nezmení. Zahraničné spoločnosti majú o slovenskú pôdu záujem aj preto, že jej ceny sú v porovnaní s vyspelejšou časťou únie ešte vždy niekoľkonásobne nižšie. „Nepredpokladám, že sa otvorením trhu s pôdou u nás niečo zmení, pretože cudzinec, ktorý mal záujem o nákup pôdy, nakupoval pôdu už dávnejšie cez spoločnosti založené na Slovensku a tým sa legálne vyhol obmedzeniu, ktoré sa týka fyzických osôb.“
V budúcnosti sa podľa Dalibora Hahna cena poľnohospodárskej pôdy už výrazne hýbať nebude. Skôr možno očakávať dopyt po farmách ako podnikoch, ktoré užívajú veľké množstvo pôdy na základe predpoklad, ktorý potvrdila aj prax, že chcú vykupovať pôdu, ktorú majú prenajatú a zabezpečia si tak istotu hospodárenia na dlhšie obdobie, ako je to aktuálne pri nájomných zmluvách, kde sa nájom hýbe od 5 a viac rokov. Predpokladám, že v dohľadnej dobe vzniknú aj nové zaujímavé úverové produkty v bankách, za účelom výkupu takto prenajatej pôdy.“
Investíciou do kvalitnej pôdy a s vysokou bonitou, určite porazíte infláciu, ktorá sa v súčasnosti pohybuje cez 3,2 percentá ročne. Je to akási poistka do budúcnosti. Doteraz vám mohlo pri nakladaní s pôdou spôsobovať problémy rozdrobené kúsky polí s väčším počtom vlastníkom. Táto rozdrobenosť pôdy je zapríčinená neustálym dedením a drobením pôdy vzhľadom na platné zákony u nás, už z čias Márie Terézie. Vyriešiť to má sceľovanie pôdy, ktoré uľahčí obchodovanie s pôdou v jednotlivých katastroch. Vznikne spravodlivý prístup ku každej parcele a vzniknú hlavne ucelené pôdne celky. „Je nemysliteľné, aby na 50 hektároch pôdy bolo 100 rôznych vlastníkov, z toho 10 nezistených vlastníkov zastupuje pozemkový fond a prakticky je nemožné s pôdou reálne v rozumnom čase obchodovať, zakladať ju v prospech banky, prípadne zamieňať a hlavne dlhodobo investične plánovať," netají svoje rozhorčenie Dalibor Hahn.
Čím sa riadiť pri kúpe poľnohospodárskej pôdy:
– Zistite si možné nájomné vzťahy k pôde ktorú kupujete, hlavne zo strany farmárov
– Nájomná zmluva je vypovedateľná zväčša až k nasledovnému hospodárskemu roku po zbere úrody
– Zistite si stav pozemkových úprav v katastri, obzrite si parcely v teréne a zistite ich hranice
– Preverte si, aký je typ pôdy, bonita, BPEJ
– Informujte sa, čo sa pestovalo na pôde za posledné roky
– Funkčný závlahový systém v susedstve je výhodou
– Overte si na obvodných úradoch rôzne možné obmedzenia, napríklad vtáčie zóny, ochranné vodné pásma
– Zistite si, či nie je zóna záplavová, ako prípadne chce obec riešiť odvodňovacie kanály atď.
Autor: Dalibor Hahn
Zdroj: Spoločnosť ADOLIA, a.s. www.adolia.sk