Daň z predaja pozemku a zdravotné odvody v rok…

Ak predaj pozemku fyzickou osobou nespĺňa podmienky oslobodenia a predávajúci podlieha slovenskému verejnému zdravotnému poisteniu, zdaniteľný rozdiel medzi príjmom a uznateľnými výdavkami vstupuje do dane z príjmov aj do ročného zúčtovania zdravotného poistenia. Pre rok 2026 sa pri dotknutých príjmoch uplatňuje zdravotné poistné 16 % a daňové sadzby 19 %, 25 %, 30 % a 35 % podľa výšky spoločného základu dane.

Rozhodujúci je spôsob a dátum nadobudnutia, prípadné zaradenie pozemku do obchodného majetku, obsah zmlúv uzavretých pred uplynutím päťročnej lehoty a preukázanie výdavkov.

Základné pravidlo: 5-ročný test oslobodenia od dane

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia. Pri pozemku zahrnutom v obchodnom majetku sa lehota viaže na jeho vyradenie z obchodného majetku.

Ak príjem spĺňa všetky podmienky oslobodenia:

neuvádza sa v daňovom priznaní,
podľa § 10b ods. 4 zákona č. 580/2004 Z. z. nevstupuje do vymeriavacieho základu zdravotného poistenia.

Ako sa určuje moment nadobudnutia

Kúpa alebo darovanie: deň právoplatného povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra podľa § 28 katastrálneho zákona.
Dedenie: deň smrti poručiteľa podľa § 460 Občianskeho zákonníka.
Dobrovoľná dražba: prechod vlastníctva po udelení príklepu a zaplatení ceny podľa § 27 zákona č. 527/2002 Z. z.
Exekučná dražba: ak vydražiteľ zaplatil najvyššie podanie a súd schválil príklep, vlastníctvo sa nadobúda ku dňu príklepu podľa § 148 ods. 1 a § 150 ods. 2 Exekučného poriadku.

Zmluva o budúcom predaji, rezervácia a platba pred lehotou

Ak predávajúci uzatvorí zmluvu o budúcom predaji nehnuteľnosti do piatich rokov od nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku, následný príjem nie je oslobodený ani vtedy, keď sa kúpna zmluva uzavrie neskôr.

Pri rezervačnej zmluve závisí daňový následok od jej konkrétneho obsahu. Názov dokumentu sám osebe nerozhoduje; pred podpisom rezervácie v blízkosti konca päťročnej lehoty treba posúdiť, či dokument nezakladá záväzok budúceho prevodu alebo prijatie platby súvisiacej s prevodom.

Podľa § 9 ods. 4 zákona o dani z príjmov môže prijatie prvej platby alebo preddavku pred uplynutím lehoty vylúčiť oslobodenie celého príjmu z predaja, hoci sa zmluva uzavrie alebo zvyšok ceny zaplatí až neskôr.

Pozemok v obchodnom majetku

Ak bol pozemok zahrnutý v obchodnom majetku, päťročná lehota na oslobodenie plynie od jeho vyradenia z obchodného majetku, nie od pôvodného nadobudnutia.

Dedenie a darovanie pozemku

1. Dedenie v priamom rade a po manželovi alebo manželke

Podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. sa pri dedení v priamom rade alebo po manželovi či manželke započítava aj čas, počas ktorého mal nehnuteľnosť preukázateľne vo vlastníctve poručiteľ. Treba pritom zohľadniť aj prípadné zaradenie pozemku do obchodného majetku poručiteľa.

Príklad: Ak matka vlastnila záhradu 12 rokov a nešlo o obchodný majetok alebo od jeho vyradenia uplynulo päť rokov, dcéra môže po zdedení splniť časový test aj bez ďalších piatich rokov vlastného držania.

2. Dedenie mimo priameho radu

Pri dedení po osobe mimo priameho radu a mimo manžela alebo manželky sa čas vlastníctva poručiteľa nezapočítava. Lehota dedičovi plynie od smrti poručiteľa.

3. Darovaný pozemok

Pri darovaní sa čas vlastníctva darcu nezapočítava. Päťročná lehota obdarovaného plynie od právoplatného povolenia vkladu darovacej zmluvy.

Ak obdarovaný predá pozemok pred uplynutím piatich rokov, vstupný výdavok sa určuje podľa § 25 ods. 1 písm. c) v spojení s § 8 ods. 5 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z.:

ak by bol predaj u darcu v čase darovania oslobodený, vychádza sa z ceny zistenej znalcom podľa zákona č. 382/2004 Z. z. v čase darovania,
ak by predaj u darcu oslobodený nebol, vychádza sa z obstarávacej ceny preukázateľnej u darcu.

Výpočet dane a zdravotného poistného pri neoslobodenom predaji

Pri neoslobodenom predaji sa príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. Základom je príjem znížený o zákonom uznané a preukázateľne vynaložené výdavky.

Daňovo uznateľné výdavky

Podľa § 8 ods. 5 možno podľa okolností uplatniť najmä:

kúpnu cenu preukázateľne zaplatenú pri nadobudnutí, prípadne cenu určenú podľa § 25 pri dedení alebo darovaní,
preukázateľne vynaložené výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom, okrem výdavkov na osobné účely,
výdavky súvisiace s obstaraním a predajom, ak spĺňajú zákonné podmienky,
úroky z hypotekárneho alebo stavebného úveru a z účelového úveru na bývanie súvisiaceho s obstaraním nehnuteľnosti, ako aj súvisiace poplatky, ak neboli uplatnené inak.

Výdavok musí byť preukázaný podľa svojej povahy, napríklad zmluvou, faktúrou, potvrdením, bankovým výpisom alebo iným relevantným dokladom. Zákon neustanovuje jediný univerzálny typ dokladu pre všetky výdavky.

Hodnota vlastnej neodplatnej práce nie je výdavkom. Pri službe poskytnutej príbuzným musí výdavok skutočne vzniknúť, byť zaplatený, súvisieť s príjmom a byť preukázaný. Pri neobvyklej alebo prepojenej transakcii treba osobitne preveriť daňový režim.

Výdavky možno uplatniť najviac do výšky príjmov z daného predaja. Daňovú stratu z predaja podľa § 8 nemožno vykázať.

Sadzby pre rok 2026

Zdravotné poistenie: Pri dotknutých ostatných príjmoch je v rokoch 2026 a 2027 sadzba 16 %. Pre osobu so zdravotným postihnutím v zmysle zákona o zdravotnom poistení je sadzba 8 %. Povinnosť sa týka osoby podliehajúcej slovenskému systému verejného zdravotného poistenia.
Daň z príjmov: Na spoločný základ dane sa v roku 2026 uplatňujú sadzby:
- 19 % do 43 983,32 €,
- 25 % z časti nad 43 983,32 € do 60 349,21 €,
- 30 % z časti nad 60 349,21 € do 75 010,32 €,
- 35 % z časti nad 75 010,32 €.

Do spoločného základu dane podľa § 4 ods. 1 písm. a) vstupujú príjmy zo závislej činnosti, prenájmu a použitia diela a ostatné príjmy. Príjmy z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 1 a 2 tvoria samostatný základ dane.

Časový postup uplatnenia zdravotného poistného

Riadne daňové priznanie: Pri predaji v roku 2026 daňovník uvedie neoslobodený príjem a výdavky v priznaní typu B, spravidla do 31. marca 2027, a zaplatí vypočítanú daň.
Ročné zúčtovanie zdravotného poistenia: Zdravotná poisťovňa vykoná ročné zúčtovanie do 30. septembra nasledujúceho roka; pri predĺženej lehote na priznanie najneskôr do 31. októbra. Prípadný nedoplatok oznámi výkazom nedoplatkov.
Uplatnenie zaplateného poistného: Podľa § 8 ods. 12 zákona o dani z príjmov je povinne zaplatené poistné z týchto príjmov výdavkom. Po jeho zaplatení možno podať dodatočné daňové priznanie za rok predaja a znížiť základ dane.
Daňový preplatok: Preplatok sa spravuje podľa § 55 a § 79 daňového poriadku. Správca dane ho môže najprv použiť na zákonom určené nedoplatky alebo pohľadávky. O vrátenie zvyšného preplatku treba požiadať; nejde o automatické vyplatenie bez splnenia podmienok daňového poriadku.

Praktický modelový príklad

Predpoklady: Predávajúci je verejne zdravotne poistený na Slovensku, nie je osobou so zdravotným postihnutím, nemá ďalšie príjmy posúvajúce spoločný základ nad prvé pásmo a všetky výdavky sú preukázané a uznané.

Pozemok kúpil v roku 2023 za 50 000 €, v roku 2026 ho predal za 70 000 € a na uznateľné zhodnotenie preukázateľne vynaložil 5 000 €.

Rozdiel pred poistným: 70 000 € − 50 000 € − 5 000 € = 15 000 €.
Daň v riadnom priznaní: 15 000 € × 19 % = 2 850 €.
Zdravotné poistné: 15 000 € × 16 % = 2 400 €.
Po zaplatení poistného: nový základ 15 000 € − 2 400 € = 12 600 €; prepočítaná daň 12 600 € × 19 % = 2 394 €.
Rozdiel na dani: 2 850 € − 2 394 € = 456 €. Táto suma predstavuje daňový preplatok pred prípadným použitím na nedoplatky; o jeho vrátenie treba požiadať podľa daňového poriadku.
Zaťaženie v modeli: konečná daň 2 394 € + poistné 2 400 € = 4 794 €. Zo vstupného rozdielu 15 000 € zostáva po týchto dvoch položkách 10 206 €; nejde o úplný výpočet ekonomického zisku transakcie.

Často kladené otázky

1. Dokedy podať priznanie za predaj v roku 2026

Základná lehota je 31. marec 2027. Oznámením podaným v pôvodnej lehote ju možno predĺžiť najviac o tri celé kalendárne mesiace; pri zdaniteľných príjmoch zo zdrojov v zahraničí najviac o šesť mesiacov.

2. Možno vykázať daňovú stratu

Nie. Ak výdavky pri príjme podľa § 8 prevýšia príjem, na rozdiel sa neprihliada.

3. Kúpna a predajná cena sú rovnaké. Treba podať priznanie

Ak predaj nie je oslobodený a celkové zdaniteľné príjmy za rok 2026 presiahnu zákonnú hranicu 2 983,37 €, priznanie sa podáva aj vtedy, keď preukázateľný výdavok zníži základ z predaja na nulu.

Zoznam tvrdení na overenie redakciou

Päťročný test a platby pred lehotou: skontrolovať § 9 ods. 1 a 4 v zákone č. 595/2003 Z. z..
Rezervačné zmluvy: zachovať individuálne posúdenie podľa obsahu dokumentu; neuvádzať ich účinok kategoricky.
Dedenie a darovanie: porovnať metodiku Finančnej správy pre dedenie a darovanie.
Výdavky: preveriť § 8 ods. 5 a 12 a metodiku Finančnej správy; pri každej položke posúdiť súvislosť, vznik, zaplatenie a spôsob preukázania.
Sadzby poistného: potvrdiť 16 % a 8 % pre osobu so zdravotným postihnutím podľa zákona č. 580/2004 Z. z.; v celom texte zachovať tento zákonný pojem.
Daňové pásma a hranica priznania: potvrdiť podľa § 15 a § 32 zákona o dani z príjmov a aktuálnej stránky Finančnej správy.
Ročné zúčtovanie a preplatok: preveriť § 19 ods. 2 zákona o zdravotnom poistení a § 55 a § 79 daňového poriadku; zachovať podmienku žiadosti a možného použitia preplatku na nedoplatky.
Odborná autorizácia: článok neoveril licencovaný daňový poradca; redakcia ho zverejňuje ako všeobecnú informáciu.

Tento článok neoveril daňový poradca. Článok má informatívny charakter a nenahrádza individuálne právne ani daňové poradenstvo. Daňové a odvodové posúdenie konkrétnej transakcie odporúčame konzultovať s autorizovaným daňovým poradcom alebo advokátom.

Pripravené s pomocou AI, vecne overené redakciou

Daň z predaja pozemku a zdravotné odvody v roku 2026: Kedy ste oslobodení a ako prebieha zdanenie